A recente decisão do Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo (“CONPRESP”) de iniciar o processo de tombamento de dezenas de imóveis e espaços públicos na região do bairro de Pinheiros (localizado na cidade de São Paulo), reacendeu os debates sobre a preservação do patrimônio histórico em contraposição ao desenvolvimento imobiliário nos centros urbanos.
Foi publicada na edição de 04.10.2023 do Diário Oficial da Cidade de São Paulo a Resolução de Abertura de Processo de Tombamento (“APT”) nº 11/CONPRESP/2023 que estabeleceu a início do processo para futuro tombamento de “espaços, ambientes e edifícios referenciais e constitutivos da área urbana contida no perímetro da Vila Cerqueira César, nos distritos de Pinheiros e Jardim Paulista”.
Para decidir pelo tombamento, o CONPRESP reuniu, em um único processo, pedidos de tombamento formulados nos últimos anos por moradores individuais e por associações de moradores, atingindo uma área de aproximadamente 20.000,00 m² – se considerarmos os imóveis e suas áreas envoltórias. Tais pedidos foram fundamentados em características únicas das áreas, como testemunho da ocupação do bairro, valor afetivo, aspectos ambientais e pressão imobiliária. Para tanto, os proponentes destacaram a importância cultural, histórica e arquitetônica dessas áreas, buscando no tombamento a preservação da identidade do bairro em meio às transformações.
O parecer favorável pela abertura do processo de tombamento foi adotado pelo CONPRESP em sua 782ª Reunião Ordinária. Na oportunidade, a área técnica do Departamento do Patrimônio Histórico de São Paulo (“DPH”) expôs seus argumentos no sentido de que os bens objeto dos pedidos de proteção apresentam pelo menos uma das chamadas “potencialidades valorativas”: (i) servem de testemunho material quanto às diferentes formas de exploração e ocupação, urbanística e arquitetônica, da área em que se localizam em momentos diversos da história até a década de 1970 e (ii) constituem referências espaciais e urbanas, por serem ocorrências específicas, vinculadas à topografia acentuada da região e aos processos necessários para sua transformação e adequação ao uso urbano.
Dessa forma, as características identificadas justificariam eventual tombamento dos elementos objeto da APT, uma vez que estariam enquadrados nos requisitos estabelecidos pelo artigo 7º da Lei Municipal 10.032, de 27 de dezembro de 1985 (“Lei 10.032/85”), norma que criou o CONPRESP e dispõe sobre a preservação do patrimônio municipal:
“Art. 7º O Município, na forma desta lei, procederá ao tombamento total ou parcial de bens móveis e imóveis, de propriedade pública ou particular existentes em seu território que, pelo seu valor cultural, histórico, artístico, arquitetônico, documental, bibliográfico, paleográfico, urbanístico, museógrafo, toponímico, ecológico e hídrico, ficam sob a especial proteção do Poder Público Municipal”
Assim, o tombamento representa medida de preservação que visa manter a integridade de bens culturais e arquitetônicos. Porém, a proteção do patrimônio não deve impedir a implementação de medidas que visam melhorar a infraestrutura, a acessibilidade e a qualidade de vida da população. É necessário o equilíbrio entre a preservação da história e o desenvolvimento urbano sustentável.
A fim de confirmar a necessidade de proteção de tais bens pelo poder público, o processo de tombamento encontra-se, agora, na fase de realização de estudos técnicos aprofundados que irão servir para o CONPRESP decidir pelo tombamento definitivo – caso sejam comprovados que tais bens preenchem os requisitos para sua integração no patrimônio cultural.
Além disso, é crucial avaliar se tal preservação se alinha com as estratégias estabelecidas no Plano Diretor Estratégico (“PDE”) da cidade de São Paulo, instrumento norteador das políticas urbanas, recentemente revisto com a promulgação da Lei Municipal nº 17.975, de 8 de julho de 2023.
No caso específico do bairro de Pinheiros, a presença de inúmeras estações de metrô representa um ponto de especial atenção, pois, de acordo com o PDE, a promoção do adensamento urbano ao redor de áreas de transporte público é uma estratégia para melhorar a mobilidade e reduzir a dependência de veículos individuais. O tombamento, dessa forma, poderia afetar diretamente essa estratégia, uma vez que limita o potencial de adensamento em áreas específicas.
Tanto é que o conselho deliberativo do CONPRESP entendeu ser imprescindível a remessa da APT para a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (“SMUL”), a fim de que seja realizada uma análise cuidadosa dos impactos urbanísticos que um possível tombamento pode causar.
Dessa forma, a discussão sobre o tombamento e seus impactos, no âmbito da cidade de São Paulo, deve vir à tona durante a atual revisão da Lei Municipal de Zoneamento – que tramita através do Projeto de Lei nº 586/2023, previsto para ser apreciado pela Câmara municipal, em primeiro turno, no início de dezembro.
Enquanto a sociedade discute se o tombamento dos imóveis localizados em Pinheiros é devido ou não, outra importante questão para as incorporadoras merece destaque. A Lei 10.032/85 também determina, em seu artigo 14, § 2º, que os bens objeto da APT serão submetidos ao mesmo regime de preservação de bens já tombados, até decisão final do órgão. Isso significa dizer que, durante o estudo da viabilidade definitiva do tombamento, obras em áreas localizadas dentro do perímetro estudado e as áreas envoltórias devem ser paralisadas, impossibilitando a aprovação de projetos na Prefeitura em imóveis localizados nesta região.
Assim, a publicação da Resolução ocasionou a suspensão, pela Prefeitura de São Paulo, de todos os processos administrativos em andamento objetivando a aprovação e execução de obras ou demolições em imóveis na região de Pinheiros – isto é, não apenas os imóveis especificados no pedido de tombamento, mas também os imóveis localizados nas proximidades do que se pretende tombar.
Este cenário acaba por prejudicar diversos investidores, incorporadoras e construtoras interessados em atuar em uma região altamente valorizada da cidade. Os possíveis impactos tornam-se ainda mais relevantes se considerarmos que não há um prazo máximo para conclusão da análise de pedidos de tombamentos previsto nas normas do CONPRESP e nem na legislação municipal, aumentando, ainda mais, o risco de prejuízo nos empreendimentos daqueles investem no setor de construção.
Após a aprovação da APT, o CONPRESP determinou que fosse realizada a comunicação pessoal de cada proprietário dos imóveis abrangidos no pedido, para que apresentem eventual manifestação no prazo de 45 dias quanto ao procedimento, sendo permitido, inclusive, seu acesso aos autos por meio eletrônico ou presencial. A comunicação direta com os proprietários dos imóveis afetados pelo tombamento é uma prática fundamental, pois não apenas garante que os interessados tenham conhecimento da situação, mas também proporciona a oportunidade de expressar suas opiniões e preocupações.
Por fim, caso o CONPRESP, após a conclusão dos estudos técnicos necessários, decida pelo tombamento definitivo, será proferido ato do Secretário Municipal de Cultura e publicado no Diário Oficial do Município – art. 15, par. único, da Lei 10.032/85, permite que qualquer pessoa física ou jurídica possa apresentar, no prazo de 15 (quinze) dias contados da publicação, contestação ao tombamento.
Confira no mapa dos imóveis que estão sendo avaliados para o tombamento: https://legislacao.prefeitura.sp.gov.br/leis/resolucao-secretaria-municipal-de-cultura-smc-conpresp-11-de-2-de-outubro-de-2023/anexo/651eca0814119237260fca2f/11_23___APT___Perimertro_Cerqueira_Cesar___MAPA.pdf
O OMSD Advogados está à disposição para auxiliar proprietários de imóveis atingidos e possíveis adquirentes, a fim de mitigar os efeitos do processo em trâmite perante o CONPRESP.
