Informativo: Foi sancionada a Regulamentação da Reforma Tributária

O Presidente da República sancionou, na quinta-feira (16), a Lei Complementar nº 214/2025, originada do Projeto de Lei Complementar nº 68/2024, que regulamenta a reforma tributária sobre o consumo. O momento histórico decorre de décadas de discussão e terá a sua implementação de forma gradual para a adequada adaptação da sociedade à nova sistemática.

A Lei Complementar nº 214/2025 institui a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, que substituirá as contribuições do PIS e da COFINS e o IPI, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência estadual e municipal, que passará a ser cobrado no lugar do ICMS e do ISS. Além disso, o Imposto Seletivo (IS) será cobrado sobre itens específicos classificados como nocivos à saúde e ao meio ambiente.

A Reforma Tributária instituirá uma nova sistemática de cobrança e recolhimento dos tributos, além de obrigações acessórias novas para os contribuintes. Especificamente para o âmbito imobiliário, as alterações serão significativas.

Pessoa Física:

Será considerada contribuinte da CBS e do IBS a pessoa física (i) com renda anual de aluguel superior a R$ 240 mil decorrente de mais de três imóveis distintos; e (ii) que realize venda ou cessão de direitos de mais de três imóveis diferentes no exercício anterior ou a venda, no ano anterior, de mais de um imóvel que tenha sido construído pelo próprio vendedor nos cinco anos anteriores à data da venda.

Redutor de ajuste

A base de cálculo para o setor imobiliário deverá considerar um redutor de ajuste que será utilizado exclusivamente para reduzir a base de cálculo das operações de alienação de bem imóvel realizadas por contribuintes do regime regular do IBS e da CBS. Integram o redutor de ajuste na data do efetivo pagamento o valor do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e de contrapartidas de ordem urbanística ou ambientais entregues pelo empreendimento como condição para se obter o direito de construir.

Na aquisição de imóveis residenciais novos, tais como os de programas de habitação popular, além da aplicação do fator de redução, haverá, também, a possibilidade do desconto de valor fixo de R$ 100 mil. Na hipótese de compra de lotes residenciais, esse redutor fixo será de R$ 30 mil.

Nas operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel para uso residencial realizada por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, poderá ser deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS redutor social no valor de R$ 600,00 por bem imóvel, até o limite do valor da base de cálculo. Todos esses valores estarão sujeitos ao reajuste pelo IPCA.

Limites à tributação

Serão aplicados cortes lineares nas alíquotas da CBS e do IBS incidentes sobre operações imobiliárias. A alíquota comum deverá ser reduzida linearmente em 50% para todas as operações com imóveis e em 70% para as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento.

A alíquota da CBS e do IBS poderá ser revista e ajustada periodicamente, mas sempre deverá observar o percentual máximo total de 26,5%.

Regime de Transição

O contribuinte que realizar locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel decorrente de contratos firmados por prazo determinado poderá optar pelo recolhimento de IBS e CBS a alíquota equivalente de 3,65% calculada sobre a receita bruta recebida. Há prazos específicos para essa opção que variam a depender do tipo de imóvel locado.

Contratos não residenciais:

A opção pelo regime de transição estará vigente exclusivamente pelo prazo original do contrato.
O contrato deveria ser firmado até a publicação da Lei Complementar, com a comprovação dessa data por meio do reconhecimento de firma ou de assinatura eletrônica.
O contrato deverá ser registrado em cartório de imóveis ou em registro de títulos até 31/12/2025 ou deverá ser disponibilizado para a RFB e para o comitê gestor do IBS.

III. Contratos residenciais:

A opção pelo regime de transição estará vigente exclusivamente pelo prazo original do contrato ou até 31/12/2028, o que ocorrer primeiro.
O contrato deveria ser firmado até a publicação da LC, com a comprovação dessa data por meio do reconhecimento de firma ou de assinatura eletrônica ou pela comprovação do pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao do primeiro mês do contrato.
O contrato deverá ser registrado em cartório de imóveis ou em registro de títulos até 31/12/2025 ou deverá ser disponibilizado para a RFB e para o comitê gestor do IBS.

A opção pelo regime de transição é exclusiva e afasta qualquer outra forma de incidência de IBS e CBS sobre a operação. No mais, não poderão ser apurados créditos de IBS e CBS relacionados ao bem imóvel sujeito ao regime de transição e nem poderá ser aplicado o redutor social.

Nosso escritório está à disposição dos nossos clientes e parceiros para tratar da regulamentação da reforma tributária sobre o consumo.

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